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六安市(金寨县、霍邱县、金安区、舒城县、叶集区、裕安区、霍山县)

铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)

锦州市(北镇市、义县、凌海市、古塔区、太和区、黑山县、凌河区)

安康市(汉阴县、汉滨区、白河县、石泉县、镇坪县、宁陕县、平利县、旬阳市、紫阳县、岚皋县)  河源市(东源县、龙川县、连平县、紫金县、和平县、源城区)

葫芦岛市(建昌县、连山区、绥中县、南票区、兴城市、龙港区)

朝阳市(凌源市、龙城区、建平县、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、双塔区)

眉山市(丹棱县、洪雅县、仁寿县、东坡区、青神县、彭山区)

惠州市(龙门县、惠阳区、惠城区、博罗县、惠东县)  景德镇市(珠山区、浮梁县、乐平市、昌江区)

阜新市(彰武县、阜新蒙古族自治县、清河门区、太平区、海州区、细河区、新邱区)

贵港市(平南县、港北区、覃塘区、港南区、桂平市)

丽水市(景宁畲族自治县、松阳县、青田县、云和县、缙云县、庆元县、莲都区、龙泉市、遂昌县)

北京市(房山区、怀柔区、昌平区、门头沟区、海淀区、丰台区、密云区、东城区、西城区、延庆区、平谷区、顺义区、朝阳区、通州区、石景山区、大兴区)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

南阳市(社旗县、镇平县、宛城区、桐柏县、淅川县、西峡县、内乡县、唐河县、方城县、南召县、邓州市、卧龙区、新野县)

汉中市(留坝县、镇巴县、宁强县、南郑区、佛坪县、汉台区、洋县、西乡县、城固县、略阳县、勉县)

茂名市(信宜市、化州市、茂南区、电白区、高州市)

马鞍山市(博望区、雨山区、当涂县、含山县、花山区、和县)

钦州市(钦北区、钦南区、浦北县、灵山县)

芜湖市(无为市、湾沚区、繁昌区、鸠江区、南陵县、弋江区、镜湖区)

白山市(长白朝鲜族自治县、临江市、靖宇县、江源区、浑江区、抚松县)

嘉兴市(秀洲区、桐乡市、海盐县、海宁市、嘉善县、南湖区、平湖市)

吉林市(丰满区、桦甸市、蛟河市、舒兰市、永吉县、昌邑区、船营区、龙潭区、磐石市)

阿勒泰地区(哈巴河县、富蕴县、青河县、阿勒泰市、布尔津县、福海县、吉木乃县)

普洱市(景东彝族自治县、墨江哈尼族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、西盟佤族自治县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

新疆维吾尔自治区

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枣庄市(市中区、薛城区、峄城区、滕州市、台儿庄区、山亭区)

巴中市(巴州区、恩阳区、通江县、平昌县、南江县)

赤峰市(红山区、宁城县、巴林右旗、翁牛特旗、克什克腾旗、松山区、元宝山区、敖汉旗、巴林左旗、喀喇沁旗、林西县、阿鲁科尔沁旗)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)  福州市(闽清县、长乐区、福清市、连江县、马尾区、仓山区、罗源县、平潭县、鼓楼区、永泰县、闽侯县、台江区、晋安区)

防城港市(上思县、东兴市、港口区、防城区)

大庆市(大同区、肇州县、让胡路区、林甸县、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、红岗区、龙凤区)

金华市(婺城区、金东区、武义县、浦江县、义乌市、兰溪市、永康市、东阳市、磐安县)兴安盟(科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、阿尔山市、扎赉特旗、乌兰浩特市)

咸阳市(淳化县、礼泉县、旬邑县、乾县、武功县、三原县、秦都区、长武县、泾阳县、永寿县、兴平市、渭城区、杨陵区、彬州市)  开封市(通许县、祥符区、顺河回族区、兰考县、杞县、龙亭区、鼓楼区、禹王台区、尉氏县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、汪清县、延吉市、龙井市、敦化市、安图县、图们市、和龙市)

张家口市(康保县、崇礼区、蔚县、宣化区、桥东区、桥西区、怀安县、下花园区、赤城县、万全区、怀来县、涿鹿县、尚义县、阳原县、张北县、沽源县)

大理白族自治州(洱源县、巍山彝族回族自治县、云龙县、祥云县、永平县、弥渡县、鹤庆县、剑川县、南涧彝族自治县、大理市、宾川县、漾濞彝族自治县)宿州市(泗县、埇桥区、灵璧县、萧县、砀山县)

济宁市(邹城市、泗水县、鱼台县、嘉祥县、微山县、曲阜市、任城区、汶上县、兖州区、梁山县、金乡县)

扬州市(邗江区、江都区、宝应县、仪征市、广陵区、高邮市)

延安市(吴起县、宜川县、洛川县、延长县、志丹县、子长市、黄龙县、安塞区、延川县、富县、黄陵县、宝塔区、甘泉县)

合肥市(巢湖市、肥西县、蜀山区、长丰县、包河区、庐江县、瑶海区、庐阳区、肥东县)

昭通市(鲁甸县、水富市、永善县、威信县、彝良县、绥江县、镇雄县、昭阳区、巧家县、大关县、盐津县)

厦门市(翔安区、同安区、集美区、湖里区、思明区、海沧区)

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宝鸡市(岐山县、陇县、千阳县、凤翔区、麟游县、渭滨区、扶风县、金台区、眉县、陈仓区、太白县、凤县)

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徐州市(睢宁县、泉山区、铜山区、云龙区、沛县、贾汪区、鼓楼区、丰县、新沂市、邳州市)

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晋中市(榆次区、祁县、昔阳县、平遥县、和顺县、左权县、榆社县、介休市、太谷区、寿阳县、灵石县)

双鸭山市(友谊县、宝山区、宝清县、饶河县、尖山区、四方台区、集贤县、岭东区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。