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呼和浩特市(和林格尔县、清水河县、托克托县、玉泉区、回民区、赛罕区、武川县、新城区、土默特左旗)
铜仁市(思南县、松桃苗族自治县、碧江区、沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、德江县、石阡县、万山区、印江土家族苗族自治县)
本溪市(本溪满族自治县、溪湖区、明山区、桓仁满族自治县、平山区、南芬区)
长春市(九台区、农安县、公主岭市、二道区、德惠市、南关区、榆树市、朝阳区、双阳区、宽城区、绿园区)
牡丹江市(穆棱市、海林市、宁安市、爱民区、东安区、阳明区、东宁市、林口县、西安区、绥芬河市)
陇南市(礼县、徽县、文县、宕昌县、成县、西和县、两当县、康县、武都区)
武威市(凉州区、古浪县、天祝藏族自治县、民勤县)
巴音郭楞蒙古自治州(博湖县、和静县、轮台县、且末县、焉耆回族自治县、尉犁县、库尔勒市、和硕县、若羌县)
宜宾市(珙县、屏山县、翠屏区、长宁县、高县、叙州区、筠连县、南溪区、兴文县、江安县)
长沙市(长沙县、望城区、宁乡市、岳麓区、天心区、雨花区、开福区、芙蓉区、浏阳市)
威海市(荣成市、文登区、环翠区、乳山市)
怀化市(会同县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、辰溪县、靖州苗族侗族自治县、芷江侗族自治县、洪江市、沅陵县、溆浦县、中方县、鹤城区、麻阳苗族自治县)
晋城市(城区、沁水县、阳城县、泽州县、陵川县、高平市)
三明市(宁化县、泰宁县、永安市、建宁县、将乐县、沙县区、尤溪县、清流县、大田县、三元区、明溪县)
临沧市(临翔区、云县、沧源佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、凤庆县、永德县)
武汉市(洪山区、青山区、硚口区、汉阳区、江岸区、江夏区、江汉区、黄陂区、汉南区、东西湖区、蔡甸区、武昌区、新洲区)
泰安市(东平县、泰山区、新泰市、宁阳县、肥城市、岱岳区)
玉林市(博白县、玉州区、陆川县、北流市、兴业县、容县、福绵区)
汕头市(潮南区、潮阳区、濠江区、龙湖区、金平区、澄海区、南澳县)
盐城市(响水县、东台市、大丰区、盐都区、亭湖区、射阳县、阜宁县、滨海县、建湖县)
喀什地区(伽师县、叶城县、巴楚县、麦盖提县、莎车县、疏附县、疏勒县、泽普县、岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、喀什市)
成都市(邛崃市、都江堰市、崇州市、金牛区、青白江区、新都区、金堂县、武侯区、郫都区、成华区、龙泉驿区、彭州市、青羊区、大邑县、蒲江县、温江区、简阳市、新津区、锦江区、双流区)
恩施土家族苗族自治州(恩施市、利川市、咸丰县、巴东县、鹤峰县、建始县、宣恩县、来凤县)
南宁市(青秀区、马山县、江南区、邕宁区、隆安县、横州市、武鸣区、宾阳县、良庆区、西乡塘区、上林县、兴宁区)
葫芦岛市(绥中县、兴城市、建昌县、南票区、龙港区、连山区)
安阳市(滑县、林州市、内黄县、龙安区、殷都区、文峰区、汤阴县、北关区、安阳县)
昆明市(西山区、官渡区、东川区、呈贡区、石林彝族自治县、晋宁区、寻甸回族彝族自治县、盘龙区、嵩明县、安宁市、禄劝彝族苗族自治县、五华区、宜良县、富民县)
沧州市(任丘市、运河区、新华区、南皮县、吴桥县、黄骅市、盐山县、河间市、沧县、肃宁县、献县、青县、海兴县、泊头市、东光县、孟村回族自治县)
西安市(鄠邑区、临潼区、高陵区、新城区、长安区、未央区、碑林区、灞桥区、莲湖区、周至县、雁塔区、蓝田县、阎良区)
巴彦淖尔市(杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗、乌拉特中旗、乌拉特后旗、临河区、磴口县)
通化市(辉南县、柳河县、通化县、集安市、梅河口市、东昌区、二道江区)
山南市(措美县、错那市、曲松县、琼结县、隆子县、乃东区、浪卡子县、加查县、洛扎县、桑日县、扎囊县、贡嘎县)
攀枝花市(盐边县、东区、米易县、西区、仁和区)
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黄山市(祁门县、歙县、休宁县、徽州区、黟县、黄山区、屯溪区)
来宾市(兴宾区、忻城县、合山市、武宣县、象州县、金秀瑶族自治县)
徐州市(睢宁县、丰县、沛县、新沂市、鼓楼区、邳州市、贾汪区、泉山区、铜山区、云龙区)
丹东市(振安区、东港市、振兴区、宽甸满族自治县、凤城市、元宝区)
营口市(大石桥市、鲅鱼圈区、站前区、盖州市、老边区、西市区)
阿克苏地区(拜城县、新和县、乌什县、柯坪县、沙雅县、温宿县、阿瓦提县、库车市、阿克苏市)
阜阳市(颍东区、太和县、阜南县、颍州区、颍泉区、临泉县、颍上县、界首市)
阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
西藏自治区
海南藏族自治州(贵德县、同德县、兴海县、共和县、贵南县)
汉中市(城固县、宁强县、镇巴县、勉县、南郑区、佛坪县、汉台区、西乡县、留坝县、洋县、略阳县)
昭通市(鲁甸县、永善县、镇雄县、大关县、彝良县、绥江县、昭阳区、巧家县、盐津县、威信县、水富市)
信阳市(潢川县、平桥区、固始县、罗山县、淮滨县、商城县、新县、浉河区、息县、光山县)
北海市(合浦县、银海区、海城区、铁山港区)
雅安市(宝兴县、雨城区、荥经县、汉源县、石棉县、芦山县、天全县、名山区)
马鞍山市(花山区、和县、当涂县、含山县、博望区、雨山区)
中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)
东营市(东营区、河口区、利津县、垦利区、广饶县)
柳州市(柳城县、鱼峰区、柳北区、融安县、鹿寨县、融水苗族自治县、三江侗族自治县、柳南区、柳江区、城中区)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、陇川县、盈江县、芒市、梁河县)
荆州市(江陵县、松滋市、洪湖市、监利市、沙市区、荆州区、石首市、公安县)
江门市(开平市、台山市、新会区、江海区、鹤山市、蓬江区、恩平市)
揭阳市(揭西县、榕城区、揭东区、惠来县、普宁市)
大理白族自治州(祥云县、鹤庆县、大理市、弥渡县、剑川县、洱源县、宾川县、漾濞彝族自治县、永平县、南涧彝族自治县、巍山彝族回族自治县、云龙县)
石河子市(五家渠市、白杨市、胡杨河市、可克达拉市、新星市、图木舒克市、双河市、昆玉市、铁门关市、北屯市、阿拉尔市)
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深圳市(盐田区、龙岗区、坪山区、罗湖区、福田区、光明区、龙华区、宝安区、南山区)
鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
澳门特别行政区
七台河市(勃利县、桃山区、新兴区、茄子河区)
延安市(黄陵县、安塞区、黄龙县、宝塔区、延川县、富县、子长市、宜川县、志丹县、洛川县、甘泉县、延长县、吴起县)
南充市(顺庆区、蓬安县、阆中市、高坪区、西充县、南部县、营山县、嘉陵区、仪陇县)
丽江市(古城区、永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县)
海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、海晏县、祁连县)
朝阳市(建平县、北票市、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、朝阳县、凌源市)
温州市(洞头区、平阳县、龙湾区、文成县、瓯海区、泰顺县、苍南县、瑞安市、龙港市、鹿城区、乐清市、永嘉县)
呼伦贝尔市(根河市、阿荣旗、陈巴尔虎旗、牙克石市、新巴尔虎右旗、新巴尔虎左旗、海拉尔区、扎赉诺尔区、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、扎兰屯市、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗)
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菏泽市(成武县、定陶区、巨野县、牡丹区、鄄城县、东明县、单县、郓城县、曹县)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千，运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。
保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累，市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。
机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放
REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。
根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。
基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。
夯实信披规则基础，提升年报信披质效
去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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