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舟山市(嵊泗县、定海区、普陀区、岱山县)

驻马店市(泌阳县、上蔡县、遂平县、确山县、平舆县、汝南县、西平县、正阳县、新蔡县、驿城区)

南通市(如东县、启东市、通州区、崇川区、如皋市、海门区、海安市)

乐山市(沙湾区、井研县、峨眉山市、沐川县、金口河区、五通桥区、市中区、犍为县、夹江县、马边彝族自治县、峨边彝族自治县)  常德市(武陵区、桃源县、津市市、石门县、鼎城区、临澧县、澧县、安乡县、汉寿县)

楚雄彝族自治州(元谋县、楚雄市、永仁县、姚安县、双柏县、大姚县、禄丰市、武定县、牟定县、南华县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

黔西南布依族苗族自治州(安龙县、望谟县、册亨县、普安县、贞丰县、兴仁市、兴义市、晴隆县)

运城市(新绛县、盐湖区、平陆县、闻喜县、临猗县、夏县、永济市、芮城县、河津市、万荣县、垣曲县、稷山县、绛县)  天津市(红桥区、宁河区、南开区、西青区、和平区、津南区、宝坻区、河西区、河北区、滨海新区、武清区、东丽区、北辰区、蓟州区、静海区、河东区)

甘南藏族自治州(舟曲县、合作市、临潭县、迭部县、夏河县、碌曲县、玛曲县、卓尼县)

福州市(罗源县、马尾区、福清市、台江区、晋安区、连江县、鼓楼区、长乐区、闽清县、永泰县、闽侯县、平潭县、仓山区)

镇江市(句容市、扬中市、润州区、丹徒区、丹阳市、京口区)

阜新市(太平区、细河区、海州区、清河门区、阜新蒙古族自治县、彰武县、新邱区)

晋中市(榆次区、介休市、昔阳县、左权县、平遥县、和顺县、榆社县、太谷区、寿阳县、祁县、灵石县)

红河哈尼族彝族自治州(河口瑶族自治县、个旧市、建水县、蒙自市、石屏县、绿春县、红河县、弥勒市、屏边苗族自治县、泸西县、元阳县、金平苗族瑶族傣族自治县、开远市)

烟台市(莱州市、招远市、福山区、龙口市、莱阳市、牟平区、莱山区、芝罘区、栖霞市、海阳市、蓬莱区)

西宁市(城北区、城东区、湟中区、城中区、城西区、湟源县、大通回族土族自治县)

肇庆市(广宁县、怀集县、封开县、四会市、端州区、鼎湖区、德庆县、高要区)

承德市(滦平县、围场满族蒙古族自治县、隆化县、丰宁满族自治县、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、平泉市、双桥区、兴隆县、宽城满族自治县)

东营市(河口区、广饶县、垦利区、东营区、利津县)

绍兴市(嵊州市、新昌县、诸暨市、越城区、上虞区、柯桥区)

鹤壁市(鹤山区、浚县、淇滨区、山城区、淇县)

桂林市(雁山区、灵川县、灌阳县、临桂区、兴安县、象山区、全州县、龙胜各族自治县、叠彩区、秀峰区、七星区、恭城瑶族自治县、荔浦市、永福县、平乐县、阳朔县、资源县)

随州市(广水市、随县、曾都区)

乌兰察布市(察哈尔右翼前旗、化德县、凉城县、卓资县、兴和县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、察哈尔右翼中旗、集宁区、四子王旗、商都县)

扬州市(宝应县、江都区、广陵区、仪征市、高邮市、邗江区)

辽阳市(灯塔市、白塔区、宏伟区、太子河区、文圣区、辽阳县、弓长岭区)

连云港市(连云区、东海县、灌云县、赣榆区、灌南县、海州区)

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池州市(石台县、青阳县、贵池区、东至县)

南昌市(安义县、青云谱区、新建区、进贤县、红谷滩区、东湖区、西湖区、青山湖区、南昌县)

儋州市

庆阳市(华池县、合水县、环县、镇原县、庆城县、西峰区、宁县、正宁县)  钦州市(钦南区、钦北区、灵山县、浦北县)

晋城市(高平市、陵川县、泽州县、阳城县、沁水县、城区)

塔城地区(沙湾市、塔城市、裕民县、额敏县、乌苏市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县)

攀枝花市(仁和区、米易县、西区、盐边县、东区)凉山彝族自治州(布拖县、西昌市、越西县、木里藏族自治县、德昌县、美姑县、雷波县、喜德县、会理市、金阳县、冕宁县、盐源县、甘洛县、宁南县、会东县、普格县、昭觉县)

南宁市(青秀区、武鸣区、上林县、西乡塘区、邕宁区、横州市、兴宁区、良庆区、江南区、宾阳县、隆安县、马山县)  秦皇岛市(山海关区、海港区、卢龙县、昌黎县、青龙满族自治县、抚宁区、北戴河区)

宜春市(袁州区、万载县、宜丰县、铜鼓县、樟树市、靖安县、奉新县、上高县、高安市、丰城市)

开封市(顺河回族区、祥符区、尉氏县、通许县、兰考县、鼓楼区、杞县、龙亭区、禹王台区)

昌都市(察雅县、洛隆县、丁青县、芒康县、边坝县、类乌齐县、江达县、八宿县、贡觉县、左贡县、卡若区)自贡市(贡井区、沿滩区、荣县、大安区、富顺县、自流井区)

新乡市(获嘉县、延津县、封丘县、凤泉区、新乡县、原阳县、卫辉市、长垣市、辉县市、卫滨区、牧野区、红旗区)

鄂尔多斯市(康巴什区、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、达拉特旗、东胜区、乌审旗)

泸州市(江阳区、纳溪区、合江县、叙永县、龙马潭区、泸县、古蔺县)

三沙市(南沙区、西沙区)

周口市(淮阳区、鹿邑县、沈丘县、项城市、郸城县、太康县、商水县、扶沟县、川汇区、西华县)

安庆市(太湖县、岳西县、宿松县、望江县、迎江区、怀宁县、大观区、桐城市、潜山市、宜秀区)

沧州市(南皮县、海兴县、肃宁县、新华区、河间市、献县、泊头市、任丘市、黄骅市、孟村回族自治县、东光县、青县、运河区、吴桥县、沧县、盐山县)

襄阳市(保康县、襄州区、谷城县、襄城区、枣阳市、南漳县、宜城市、樊城区、老河口市)

唐山市(丰润区、路北区、迁西县、遵化市、路南区、滦州市、开平区、丰南区、古冶区、滦南县、迁安市、乐亭县、曹妃甸区、玉田县)

宜昌市(兴山县、枝江市、猇亭区、当阳市、长阳土家族自治县、秭归县、夷陵区、五峰土家族自治县、西陵区、伍家岗区、点军区、宜都市、远安县)

铜陵市(义安区、铜官区、枞阳县、郊区)

莆田市(涵江区、荔城区、仙游县、城厢区、秀屿区)

石家庄市(正定县、元氏县、藁城区、灵寿县、新乐市、平山县、新华区、无极县、辛集市、赞皇县、高邑县、长安区、行唐县、井陉矿区、栾城区、深泽县、晋州市、桥西区、井陉县、鹿泉区、赵县、裕华区)

丹东市(宽甸满族自治县、东港市、凤城市、振安区、振兴区、元宝区)

惠州市(惠城区、龙门县、惠阳区、惠东县、博罗县)

安康市(石泉县、白河县、宁陕县、汉阴县、平利县、岚皋县、汉滨区、镇坪县、紫阳县、旬阳市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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