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东营市(河口区、广饶县、利津县、垦利区、东营区)

丹东市(东港市、振兴区、元宝区、振安区、凤城市、宽甸满族自治县)

宜昌市(五峰土家族自治县、远安县、夷陵区、长阳土家族自治县、秭归县、枝江市、西陵区、伍家岗区、兴山县、点军区、猇亭区、当阳市、宜都市)

怀化市(洪江市、会同县、靖州苗族侗族自治县、中方县、辰溪县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、沅陵县、溆浦县、鹤城区、麻阳苗族自治县)  吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

阿坝藏族羌族自治州(金川县、松潘县、若尔盖县、小金县、阿坝县、壤塘县、汶川县、马尔康市、红原县、九寨沟县、理县、黑水县、茂县)

绍兴市(嵊州市、柯桥区、上虞区、新昌县、诸暨市、越城区)

淄博市(沂源县、博山区、高青县、淄川区、桓台县、张店区、临淄区、周村区)

沧州市(肃宁县、献县、吴桥县、黄骅市、海兴县、河间市、泊头市、孟村回族自治县、南皮县、盐山县、运河区、东光县、新华区、任丘市、青县、沧县)  伊春市(乌翠区、友好区、丰林县、大箐山县、金林区、嘉荫县、铁力市、汤旺县、南岔县、伊美区)

铜川市(印台区、宜君县、王益区、耀州区)

常州市(钟楼区、新北区、金坛区、溧阳市、天宁区、武进区)

常德市(汉寿县、桃源县、武陵区、临澧县、石门县、津市市、安乡县、鼎城区、澧县)

临汾市(永和县、浮山县、翼城县、洪洞县、曲沃县、隰县、汾西县、霍州市、乡宁县、古县、蒲县、尧都区、安泽县、大宁县、吉县、侯马市、襄汾县)

江门市(恩平市、江海区、蓬江区、开平市、新会区、鹤山市、台山市)

辽阳市(辽阳县、太子河区、宏伟区、弓长岭区、白塔区、灯塔市、文圣区)

焦作市(中站区、山阳区、孟州市、马村区、修武县、武陟县、沁阳市、温县、博爱县、解放区)

玉溪市(通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、江川区、红塔区)

池州市(青阳县、贵池区、东至县、石台县)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

大庆市(肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、林甸县、萨尔图区、让胡路区、大同区、红岗区、肇源县)

乌兰察布市(察哈尔右翼前旗、卓资县、察哈尔右翼中旗、商都县、丰镇市、化德县、察哈尔右翼后旗、凉城县、兴和县、四子王旗、集宁区)

延安市(安塞区、洛川县、延川县、黄龙县、子长市、黄陵县、延长县、甘泉县、宝塔区、志丹县、宜川县、富县、吴起县)

恩施土家族苗族自治州(建始县、恩施市、鹤峰县、咸丰县、巴东县、来凤县、宣恩县、利川市)

湘西土家族苗族自治州(花垣县、凤凰县、泸溪县、古丈县、龙山县、保靖县、吉首市、永顺县)

安庆市(太湖县、迎江区、桐城市、潜山市、怀宁县、大观区、岳西县、宿松县、宜秀区、望江县)

阳江市(江城区、阳春市、阳西县、阳东区)

淮安市(淮阴区、洪泽区、盱眙县、清江浦区、金湖县、涟水县、淮安区)

安阳市(林州市、北关区、文峰区、滑县、殷都区、安阳县、龙安区、汤阴县、内黄县)

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清远市(清新区、佛冈县、英德市、清城区、连南瑶族自治县、连州市、连山壮族瑶族自治县、阳山县)

安顺市(关岭布依族苗族自治县、普定县、西秀区、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、紫云苗族布依族自治县)

雅安市(荥经县、石棉县、芦山县、名山区、雨城区、宝兴县、天全县、汉源县)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、和静县、焉耆回族自治县、若羌县、库尔勒市、和硕县、轮台县、且末县、博湖县)  濮阳市(华龙区、清丰县、濮阳县、范县、台前县、南乐县)

盐城市(建湖县、大丰区、亭湖区、响水县、东台市、盐都区、射阳县、阜宁县、滨海县)

随州市(随县、曾都区、广水市)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、乌恰县、阿图什市)拉萨市(墨竹工卡县、曲水县、当雄县、达孜区、林周县、城关区、堆龙德庆区、尼木县)

昌吉回族自治州(阜康市、昌吉市、玛纳斯县、奇台县、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县)  牡丹江市(海林市、宁安市、绥芬河市、东宁市、东安区、爱民区、西安区、林口县、阳明区、穆棱市)

北海市(铁山港区、海城区、银海区、合浦县)

遂宁市(船山区、蓬溪县、安居区、射洪市、大英县)

金华市(义乌市、金东区、兰溪市、浦江县、磐安县、永康市、武义县、婺城区、东阳市)龙岩市(连城县、永定区、武平县、漳平市、上杭县、新罗区、长汀县)

澳门特别行政区

娄底市(涟源市、娄星区、冷水江市、双峰县、新化县)

成都市(金堂县、郫都区、都江堰市、锦江区、双流区、简阳市、新津区、青白江区、邛崃市、青羊区、崇州市、彭州市、成华区、龙泉驿区、大邑县、金牛区、温江区、蒲江县、武侯区、新都区)

长沙市(岳麓区、望城区、宁乡市、浏阳市、长沙县、开福区、雨花区、天心区、芙蓉区)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

鄂尔多斯市(康巴什区、准格尔旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、达拉特旗、东胜区、乌审旗、伊金霍洛旗、杭锦旗)

巴中市(平昌县、巴州区、南江县、通江县、恩阳区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区、独山子区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县)

商丘市(虞城县、宁陵县、梁园区、睢县、民权县、柘城县、夏邑县、睢阳区、永城市)

周口市(淮阳区、商水县、鹿邑县、西华县、扶沟县、项城市、太康县、川汇区、郸城县、沈丘县)

庆阳市(正宁县、庆城县、华池县、环县、宁县、西峰区、镇原县、合水县)

石河子市(铁门关市、胡杨河市、可克达拉市、白杨市、阿拉尔市、图木舒克市、北屯市、双河市、昆玉市、五家渠市、新星市)

六安市(金安区、霍山县、金寨县、叶集区、霍邱县、舒城县、裕安区)

西藏自治区

天水市(秦安县、秦州区、武山县、麦积区、清水县、张家川回族自治县、甘谷县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。