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全国服务区域：
仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)
昆明市(晋宁区、宜良县、安宁市、寻甸回族彝族自治县、官渡区、呈贡区、盘龙区、西山区、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、富民县、东川区、五华区)
武威市(天祝藏族自治县、民勤县、凉州区、古浪县)
石家庄市(正定县、藁城区、行唐县、无极县、新乐市、鹿泉区、栾城区、元氏县、晋州市、新华区、井陉矿区、平山县、深泽县、长安区、高邑县、井陉县、赵县、桥西区、裕华区、辛集市、赞皇县、灵寿县)
武汉市(蔡甸区、江汉区、江夏区、汉南区、江岸区、汉阳区、东西湖区、硚口区、新洲区、武昌区、黄陂区、洪山区、青山区)
广州市(海珠区、增城区、南沙区、花都区、黄埔区、从化区、白云区、荔湾区、天河区、番禺区、越秀区)
柳州市(柳南区、城中区、三江侗族自治县、融安县、鱼峰区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融水苗族自治县、柳北区)
河池市(罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、金城江区、凤山县、南丹县、大化瑶族自治县、东兰县、宜州区、天峨县、巴马瑶族自治县)
凉山彝族自治州(雷波县、美姑县、昭觉县、越西县、金阳县、甘洛县、德昌县、会理市、普格县、喜德县、木里藏族自治县、西昌市、布拖县、宁南县、盐源县、冕宁县、会东县)
宜宾市(高县、叙州区、翠屏区、长宁县、兴文县、屏山县、筠连县、江安县、珙县、南溪区)
潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)
定西市(临洮县、安定区、渭源县、漳县、岷县、陇西县、通渭县)
台州市(临海市、玉环市、路桥区、黄岩区、椒江区、仙居县、天台县、温岭市、三门县)
安康市(岚皋县、汉阴县、汉滨区、镇坪县、旬阳市、石泉县、紫阳县、宁陕县、白河县、平利县)
江门市(开平市、台山市、鹤山市、蓬江区、江海区、恩平市、新会区)
盐城市(盐都区、建湖县、阜宁县、大丰区、亭湖区、东台市、滨海县、射阳县、响水县)
石河子市(图木舒克市、胡杨河市、北屯市、铁门关市、双河市、五家渠市、昆玉市、白杨市、新星市、阿拉尔市、可克达拉市)
铜仁市(石阡县、印江土家族苗族自治县、江口县、万山区、玉屏侗族自治县、德江县、思南县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、碧江区)
长春市(二道区、农安县、德惠市、南关区、公主岭市、九台区、宽城区、双阳区、朝阳区、绿园区、榆树市)
漯河市(临颍县、郾城区、源汇区、舞阳县、召陵区)
山南市(曲松县、琼结县、洛扎县、扎囊县、贡嘎县、乃东区、浪卡子县、加查县、措美县、桑日县、错那市、隆子县)
淮南市(田家庵区、大通区、潘集区、寿县、谢家集区、凤台县、八公山区)
日喀则市(拉孜县、亚东县、白朗县、谢通门县、聂拉木县、江孜县、昂仁县、定日县、桑珠孜区、萨嘎县、仲巴县、定结县、萨迦县、南木林县、康马县、吉隆县、仁布县、岗巴县)
阜新市(新邱区、太平区、阜新蒙古族自治县、海州区、彰武县、细河区、清河门区)
昌都市(芒康县、察雅县、江达县、左贡县、洛隆县、丁青县、贡觉县、卡若区、类乌齐县、八宿县、边坝县)
丽江市(宁蒗彝族自治县、古城区、华坪县、永胜县、玉龙纳西族自治县)
三明市(将乐县、沙县区、宁化县、建宁县、三元区、永安市、清流县、尤溪县、泰宁县、明溪县、大田县)
舟山市(嵊泗县、普陀区、定海区、岱山县)
贵阳市(乌当区、观山湖区、南明区、花溪区、息烽县、修文县、白云区、清镇市、云岩区、开阳县)
襄阳市(老河口市、枣阳市、宜城市、襄州区、襄城区、樊城区、谷城县、南漳县、保康县)
铁岭市(铁岭县、调兵山市、昌图县、开原市、银州区、西丰县、清河区)
郴州市(临武县、永兴县、汝城县、桂东县、桂阳县、苏仙区、资兴市、宜章县、北湖区、安仁县、嘉禾县)
商洛市(山阳县、商南县、柞水县、镇安县、商州区、洛南县、丹凤县)
伊春市(嘉荫县、金林区、南岔县、友好区、大箐山县、汤旺县、伊美区、铁力市、丰林县、乌翠区)
泰州市(靖江市、泰兴市、高港区、兴化市、姜堰区、海陵区)
保定市(望都县、阜平县、涞水县、顺平县、涿州市、雄县、高阳县、莲池区、竞秀区、易县、清苑区、唐县、涞源县、定州市、定兴县、容城县、徐水区、安国市、安新县、高碑店市、满城区、博野县、蠡县、曲阳县)
泉州市(安溪县、南安市、永春县、洛江区、晋江市、金门县、惠安县、德化县、石狮市、泉港区、鲤城区、丰泽区)
德州市(禹城市、宁津县、庆云县、武城县、平原县、夏津县、临邑县、乐陵市、齐河县、德城区、陵城区)
澳门特别行政区
怀化市(沅陵县、中方县、辰溪县、溆浦县、鹤城区、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、麻阳苗族自治县、会同县、通道侗族自治县、洪江市)
长沙市(长沙县、岳麓区、望城区、雨花区、浏阳市、开福区、天心区、芙蓉区、宁乡市)
阳泉市(平定县、盂县、郊区、矿区、城区)
七台河市(桃山区、茄子河区、勃利县、新兴区)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)
防城港市(港口区、上思县、防城区、东兴市)
济南市(济阳区、莱芜区、钢城区、天桥区、市中区、长清区、商河县、历城区、章丘区、槐荫区、历下区、平阴县)
揭阳市(揭东区、榕城区、普宁市、揭西县、惠来县)
林芝市(墨脱县、波密县、察隅县、巴宜区、朗县、工布江达县、米林市)
丹东市(东港市、凤城市、振安区、元宝区、宽甸满族自治县、振兴区)
金昌市(金川区、永昌县)
南阳市(方城县、唐河县、邓州市、桐柏县、社旗县、镇平县、卧龙区、南召县、西峡县、宛城区、内乡县、新野县、淅川县)
亳州市(谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县)
淮安市(清江浦区、淮阴区、洪泽区、淮安区、盱眙县、金湖县、涟水县)
衡阳市(珠晖区、蒸湘区、衡东县、衡山县、耒阳市、祁东县、石鼓区、衡南县、常宁市、衡阳县、南岳区、雁峰区)
甘孜藏族自治州(石渠县、得荣县、甘孜县、白玉县、理塘县、丹巴县、色达县、炉霍县、道孚县、泸定县、稻城县、九龙县、乡城县、巴塘县、雅江县、新龙县、德格县、康定市)
六盘水市(六枝特区、盘州市、钟山区、水城区)
吴忠市(利通区、同心县、青铜峡市、盐池县、红寺堡区)
嘉峪关市
北海市(银海区、铁山港区、海城区、合浦县)
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秦皇岛市(北戴河区、海港区、青龙满族自治县、卢龙县、抚宁区、昌黎县、山海关区)
伊犁哈萨克自治州(昭苏县、尼勒克县、伊宁县、霍城县、察布查尔锡伯自治县、新源县、霍尔果斯市、伊宁市、特克斯县、巩留县、奎屯市)
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钦州市(浦北县、灵山县、钦北区、钦南区)
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文山壮族苗族自治州(砚山县、丘北县、文山市、麻栗坡县、广南县、富宁县、西畴县、马关县)
阜阳市(界首市、颍东区、颍州区、颍泉区、阜南县、临泉县、太和县、颍上县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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