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朔州市(应县、右玉县、怀仁市、平鲁区、山阴县、朔城区)

黄石市(下陆区、黄石港区、大冶市、阳新县、西塞山区、铁山区)

太原市(尖草坪区、清徐县、古交市、杏花岭区、迎泽区、万柏林区、阳曲县、晋源区、小店区、娄烦县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)  吉林市(永吉县、昌邑区、蛟河市、舒兰市、龙潭区、丰满区、桦甸市、磐石市、船营区)

宿迁市(泗阳县、宿城区、宿豫区、泗洪县、沭阳县)

巴彦淖尔市(五原县、杭锦后旗、乌拉特中旗、临河区、磴口县、乌拉特后旗、乌拉特前旗)

岳阳市(临湘市、湘阴县、汨罗市、云溪区、岳阳楼区、平江县、岳阳县、华容县、君山区)

上饶市(玉山县、广信区、德兴市、婺源县、弋阳县、信州区、万年县、横峰县、铅山县、鄱阳县、余干县、广丰区)  三沙市(西沙区、南沙区)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、赫章县、七星关区、金沙县、大方县、纳雍县、织金县)

济宁市(微山县、泗水县、鱼台县、金乡县、曲阜市、任城区、兖州区、汶上县、邹城市、梁山县、嘉祥县)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、西秀区、普定县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、平坝区)

揭阳市(揭西县、惠来县、榕城区、揭东区、普宁市)

沈阳市(于洪区、辽中区、法库县、浑南区、康平县、新民市、沈北新区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、大东区、铁西区、和平区)

宿州市(萧县、灵璧县、埇桥区、泗县、砀山县)

葫芦岛市(绥中县、龙港区、兴城市、建昌县、连山区、南票区)

晋城市(高平市、城区、陵川县、泽州县、阳城县、沁水县)

惠州市(龙门县、惠城区、惠东县、惠阳区、博罗县)

德州市(夏津县、武城县、德城区、庆云县、临邑县、宁津县、禹城市、乐陵市、平原县、齐河县、陵城区)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市)

临沧市(沧源佤族自治县、凤庆县、临翔区、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、永德县)

昌都市(丁青县、贡觉县、边坝县、左贡县、察雅县、芒康县、卡若区、江达县、八宿县、类乌齐县、洛隆县)

梧州市(岑溪市、长洲区、龙圩区、藤县、万秀区、苍梧县、蒙山县)

石河子市(五家渠市、图木舒克市、新星市、昆玉市、可克达拉市、白杨市、阿拉尔市、双河市、铁门关市、胡杨河市、北屯市)

乌兰察布市(丰镇市、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、四子王旗、商都县、察哈尔右翼后旗、集宁区、卓资县、兴和县、化德县、凉城县)

黑河市(嫩江市、北安市、爱辉区、逊克县、五大连池市、孙吴县)

塔城地区(塔城市、乌苏市、沙湾市、额敏县、托里县、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县)

抚顺市(清原满族自治县、新宾满族自治县、新抚区、抚顺县、望花区、东洲区、顺城区)

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果洛藏族自治州(久治县、玛沁县、玛多县、班玛县、甘德县、达日县)

商洛市(洛南县、丹凤县、镇安县、柞水县、商州区、山阳县、商南县)

庆阳市(庆城县、华池县、镇原县、合水县、环县、宁县、正宁县、西峰区)

张掖市(临泽县、山丹县、肃南裕固族自治县、甘州区、民乐县、高台县)  鄂尔多斯市(东胜区、鄂托克旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、达拉特旗、鄂托克前旗、康巴什区、乌审旗)

鸡西市(滴道区、鸡冠区、麻山区、密山市、恒山区、城子河区、虎林市、鸡东县、梨树区)

南昌市(西湖区、新建区、青山湖区、进贤县、红谷滩区、青云谱区、安义县、东湖区、南昌县)

益阳市(沅江市、赫山区、桃江县、南县、安化县、资阳区)衡阳市(石鼓区、耒阳市、雁峰区、衡东县、衡阳县、蒸湘区、珠晖区、南岳区、衡南县、祁东县、常宁市、衡山县)

遵义市(湄潭县、桐梓县、正安县、绥阳县、赤水市、仁怀市、播州区、道真仡佬族苗族自治县、务川仡佬族苗族自治县、红花岗区、汇川区、余庆县、凤冈县、习水县)  杭州市(钱塘区、萧山区、淳安县、临平区、上城区、西湖区、建德市、桐庐县、富阳区、临安区、余杭区、拱墅区、滨江区)

长春市(二道区、九台区、公主岭市、榆树市、绿园区、农安县、德惠市、双阳区、朝阳区、南关区、宽城区)

咸宁市(通山县、崇阳县、咸安区、赤壁市、通城县、嘉鱼县)

天津市(武清区、河北区、和平区、宁河区、蓟州区、南开区、河东区、东丽区、红桥区、津南区、滨海新区、河西区、西青区、宝坻区、静海区、北辰区)酒泉市(敦煌市、金塔县、玉门市、肃州区、瓜州县、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县)

雅安市(宝兴县、天全县、石棉县、名山区、汉源县、荥经县、雨城区、芦山县)

绍兴市(越城区、诸暨市、嵊州市、柯桥区、新昌县、上虞区)

随州市(曾都区、广水市、随县)

北海市(银海区、合浦县、铁山港区、海城区)

铜陵市(郊区、义安区、铜官区、枞阳县)

佛山市(高明区、顺德区、南海区、三水区、禅城区)

昆明市(禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、嵩明县、富民县、石林彝族自治县、呈贡区、五华区、官渡区、盘龙区、宜良县、西山区、安宁市、东川区、寻甸回族彝族自治县)

海口市(琼山区、秀英区、美兰区、龙华区)

攀枝花市(盐边县、仁和区、米易县、西区、东区)

株洲市(石峰区、茶陵县、荷塘区、芦淞区、渌口区、炎陵县、攸县、醴陵市、天元区)

南阳市(内乡县、方城县、新野县、桐柏县、镇平县、西峡县、社旗县、邓州市、唐河县、淅川县、宛城区、卧龙区、南召县)

贵港市(覃塘区、港北区、港南区、桂平市、平南县)

襄阳市(宜城市、襄城区、襄州区、樊城区、南漳县、谷城县、枣阳市、老河口市、保康县)

丽江市(古城区、宁蒗彝族自治县、华坪县、永胜县、玉龙纳西族自治县)

荆门市(沙洋县、钟祥市、京山市、掇刀区、东宝区)

郑州市(中牟县、二七区、新郑市、巩义市、管城回族区、中原区、新密市、惠济区、荥阳市、金水区、登封市、上街区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。