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武威市(天祝藏族自治县、凉州区、民勤县、古浪县)

乌兰察布市(商都县、化德县、兴和县、察哈尔右翼后旗、四子王旗、丰镇市、集宁区、卓资县、凉城县、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗)

宿州市(泗县、萧县、砀山县、灵璧县、埇桥区)

湖州市(长兴县、德清县、吴兴区、安吉县、南浔区)  商丘市(睢县、虞城县、柘城县、夏邑县、梁园区、永城市、睢阳区、宁陵县、民权县)

蚌埠市(怀远县、淮上区、龙子湖区、蚌山区、固镇县、禹会区、五河县)

咸阳市(杨陵区、礼泉县、旬邑县、兴平市、泾阳县、三原县、乾县、渭城区、永寿县、长武县、武功县、淳化县、彬州市、秦都区)

崇左市(宁明县、江州区、龙州县、大新县、扶绥县、凭祥市、天等县)

绥化市(青冈县、望奎县、肇东市、海伦市、安达市、北林区、绥棱县、明水县、兰西县、庆安县)  东营市(广饶县、河口区、东营区、利津县、垦利区)

宜宾市(筠连县、兴文县、珙县、屏山县、南溪区、长宁县、翠屏区、江安县、叙州区、高县)

昭通市(巧家县、永善县、水富市、彝良县、昭阳区、鲁甸县、绥江县、镇雄县、威信县、大关县、盐津县)

济南市(章丘区、市中区、槐荫区、钢城区、历城区、平阴县、长清区、莱芜区、商河县、济阳区、历下区、天桥区)

丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区)

安阳市(林州市、龙安区、文峰区、北关区、内黄县、殷都区、汤阴县、安阳县、滑县)

盘锦市(盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区)

毕节市(七星关区、大方县、黔西市、织金县、金沙县、赫章县、纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县)

雅安市(汉源县、天全县、芦山县、石棉县、名山区、雨城区、宝兴县、荥经县)

双鸭山市(岭东区、友谊县、宝清县、宝山区、饶河县、尖山区、四方台区、集贤县)

黔西南布依族苗族自治州(册亨县、兴仁市、兴义市、望谟县、晴隆县、贞丰县、安龙县、普安县)

深圳市(光明区、龙岗区、福田区、龙华区、盐田区、坪山区、南山区、宝安区、罗湖区)

台州市(路桥区、玉环市、椒江区、三门县、黄岩区、仙居县、临海市、天台县、温岭市)

随州市(曾都区、广水市、随县)

汕头市(龙湖区、澄海区、南澳县、潮南区、潮阳区、濠江区、金平区)

汉中市(镇巴县、宁强县、西乡县、汉台区、城固县、洋县、勉县、佛坪县、南郑区、留坝县、略阳县)

德州市(齐河县、夏津县、德城区、临邑县、武城县、禹城市、乐陵市、平原县、陵城区、庆云县、宁津县)

银川市(贺兰县、永宁县、灵武市、西夏区、兴庆区、金凤区)

萍乡市(莲花县、湘东区、上栗县、安源区、芦溪县)

包头市(东河区、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、青山区、昆都仑区、九原区、土默特右旗、固阳县、石拐区)

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景德镇市(浮梁县、乐平市、珠山区、昌江区)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

阜阳市(颍州区、界首市、颍上县、颍泉区、阜南县、颍东区、临泉县、太和县)

山南市(错那市、桑日县、洛扎县、加查县、乃东区、琼结县、措美县、曲松县、扎囊县、隆子县、贡嘎县、浪卡子县)  南昌市(红谷滩区、南昌县、进贤县、青山湖区、新建区、安义县、东湖区、西湖区、青云谱区)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

香港特别行政区

武汉市(江汉区、蔡甸区、青山区、新洲区、汉阳区、黄陂区、江岸区、洪山区、武昌区、硚口区、江夏区、汉南区、东西湖区)葫芦岛市(绥中县、兴城市、建昌县、龙港区、南票区、连山区)

濮阳市(清丰县、南乐县、濮阳县、台前县、范县、华龙区)  德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、梁河县、瑞丽市、盈江县)

长沙市(岳麓区、浏阳市、宁乡市、雨花区、开福区、望城区、芙蓉区、长沙县、天心区)

无锡市(江阴市、惠山区、梁溪区、宜兴市、滨湖区、锡山区、新吴区)

塔城地区(额敏县、乌苏市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、裕民县、沙湾市、塔城市)惠州市(惠阳区、惠东县、龙门县、博罗县、惠城区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

七台河市(茄子河区、桃山区、新兴区、勃利县)

北海市(银海区、合浦县、铁山港区、海城区)

铜川市(宜君县、印台区、耀州区、王益区)

定西市(陇西县、岷县、渭源县、通渭县、漳县、临洮县、安定区)

防城港市(防城区、港口区、东兴市、上思县)

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苏州市(姑苏区、太仓市、虎丘区、昆山市、吴江区、张家港市、吴中区、相城区、常熟市)

喀什地区(英吉沙县、岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县、叶城县、巴楚县、伽师县、莎车县、疏勒县、麦盖提县、疏附县、喀什市、泽普县)

上海市(杨浦区、徐汇区、长宁区、闵行区、宝山区、青浦区、浦东新区、奉贤区、虹口区、松江区、金山区、嘉定区、静安区、普陀区、崇明区、黄浦区)

赣州市(上犹县、于都县、石城县、寻乌县、会昌县、崇义县、章贡区、大余县、定南县、龙南市、宁都县、安远县、南康区、信丰县、瑞金市、兴国县、全南县、赣县区)

贵阳市(息烽县、开阳县、花溪区、修文县、乌当区、白云区、观山湖区、清镇市、云岩区、南明区)

凉山彝族自治州(会东县、盐源县、昭觉县、德昌县、美姑县、西昌市、金阳县、雷波县、越西县、甘洛县、喜德县、布拖县、冕宁县、宁南县、普格县、木里藏族自治县、会理市)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、阿坝县、红原县、金川县、马尔康市、九寨沟县、茂县、理县、壤塘县、汶川县、小金县、松潘县、若尔盖县)

广元市(朝天区、剑阁县、青川县、旺苍县、昭化区、利州区、苍溪县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。