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鹤岗市(南山区、兴安区、兴山区、萝北县、向阳区、东山区、工农区、绥滨县)
永州市(江华瑶族自治县、双牌县、道县、祁阳市、零陵区、宁远县、东安县、新田县、江永县、蓝山县、冷水滩区)
阳泉市(盂县、郊区、平定县、城区、矿区)
黄山市(屯溪区、黟县、歙县、徽州区、黄山区、休宁县、祁门县)
廊坊市(固安县、大厂回族自治县、永清县、三河市、安次区、大城县、香河县、文安县、广阳区、霸州市)
怀化市(新晃侗族自治县、麻阳苗族自治县、洪江市、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、芷江侗族自治县、辰溪县、中方县、溆浦县、通道侗族自治县、会同县、沅陵县)
汕尾市(海丰县、城区、陆河县、陆丰市)
石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)
咸阳市(渭城区、永寿县、杨陵区、礼泉县、乾县、武功县、三原县、兴平市、彬州市、旬邑县、泾阳县、秦都区、长武县、淳化县)
红河哈尼族彝族自治州(红河县、开远市、河口瑶族自治县、泸西县、个旧市、石屏县、绿春县、屏边苗族自治县、元阳县、蒙自市、建水县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县)
张家口市(崇礼区、赤城县、涿鹿县、桥东区、宣化区、怀安县、沽源县、万全区、怀来县、康保县、下花园区、阳原县、桥西区、蔚县、张北县、尚义县)
鄂尔多斯市(准格尔旗、达拉特旗、乌审旗、伊金霍洛旗、康巴什区、东胜区、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗)
新乡市(原阳县、红旗区、封丘县、牧野区、长垣市、获嘉县、新乡县、卫辉市、辉县市、凤泉区、延津县、卫滨区)
漯河市(临颍县、源汇区、舞阳县、郾城区、召陵区)
益阳市(南县、沅江市、安化县、桃江县、赫山区、资阳区)
保山市(隆阳区、施甸县、昌宁县、龙陵县、腾冲市)
巴中市(通江县、平昌县、南江县、恩阳区、巴州区)
阿里地区(札达县、革吉县、措勤县、改则县、普兰县、日土县、噶尔县)
盐城市(建湖县、东台市、阜宁县、亭湖区、盐都区、滨海县、响水县、射阳县、大丰区)
淮南市(寿县、潘集区、大通区、凤台县、田家庵区、谢家集区、八公山区)
三门峡市(卢氏县、渑池县、义马市、陕州区、湖滨区、灵宝市)
长春市(二道区、德惠市、绿园区、双阳区、南关区、农安县、榆树市、宽城区、九台区、朝阳区、公主岭市)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
玉林市(福绵区、北流市、兴业县、陆川县、博白县、容县、玉州区)
伊春市(友好区、丰林县、南岔县、伊美区、铁力市、乌翠区、汤旺县、金林区、大箐山县、嘉荫县)
上饶市(余干县、信州区、广丰区、玉山县、鄱阳县、弋阳县、铅山县、婺源县、万年县、广信区、德兴市、横峰县)
岳阳市(岳阳楼区、平江县、云溪区、华容县、临湘市、汨罗市、君山区、岳阳县、湘阴县)
吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)
仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)
香港特别行政区
邵阳市(隆回县、新邵县、邵东市、洞口县、大祥区、北塔区、武冈市、城步苗族自治县、双清区、邵阳县、新宁县、绥宁县)
乌兰察布市(四子王旗、丰镇市、兴和县、察哈尔右翼中旗、化德县、察哈尔右翼前旗、集宁区、卓资县、商都县、凉城县、察哈尔右翼后旗)
楚雄彝族自治州(大姚县、武定县、元谋县、南华县、姚安县、楚雄市、双柏县、牟定县、永仁县、禄丰市)
衡阳市(雁峰区、常宁市、南岳区、祁东县、珠晖区、衡东县、耒阳市、衡山县、衡阳县、蒸湘区、衡南县、石鼓区)
延安市(黄陵县、富县、洛川县、延川县、甘泉县、宝塔区、延长县、宜川县、子长市、志丹县、黄龙县、吴起县、安塞区)
汕头市(澄海区、南澳县、金平区、潮南区、濠江区、潮阳区、龙湖区)
克拉玛依市(白碱滩区、乌尔禾区、独山子区、克拉玛依区)
丽江市(古城区、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、华坪县、永胜县)
黑河市(北安市、逊克县、五大连池市、孙吴县、嫩江市、爱辉区)
盘锦市(兴隆台区、双台子区、盘山县、大洼区)
黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、锦屏县、从江县、台江县、黄平县、麻江县、岑巩县、雷山县、施秉县、凯里市、榕江县、镇远县、黎平县、三穗县、剑河县、天柱县)
淮北市(濉溪县、杜集区、相山区、烈山区)
台州市(椒江区、三门县、黄岩区、临海市、路桥区、天台县、仙居县、玉环市、温岭市)
铜陵市(铜官区、郊区、枞阳县、义安区)
百色市(田阳区、乐业县、那坡县、靖西市、平果市、隆林各族自治县、凌云县、田东县、右江区、田林县、德保县、西林县)
舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)
大同市(云州区、广灵县、浑源县、新荣区、左云县、平城区、阳高县、天镇县、云冈区、灵丘县)
宿迁市(宿豫区、宿城区、泗洪县、沭阳县、泗阳县)
泸州市(纳溪区、古蔺县、合江县、泸县、江阳区、叙永县、龙马潭区)
伊犁哈萨克自治州(特克斯县、奎屯市、伊宁县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、霍尔果斯市、新源县、昭苏县、伊宁市、霍城县)
随州市(随县、曾都区、广水市)
贵港市(覃塘区、桂平市、平南县、港南区、港北区)
东营市(东营区、垦利区、广饶县、利津县、河口区)
钦州市(灵山县、浦北县、钦南区、钦北区)
襄阳市(保康县、襄州区、枣阳市、襄城区、樊城区、老河口市、宜城市、谷城县、南漳县)
南阳市(新野县、方城县、宛城区、内乡县、邓州市、镇平县、卧龙区、桐柏县、淅川县、南召县、社旗县、唐河县、西峡县)
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毕节市(金沙县、黔西市、纳雍县、大方县、织金县、威宁彝族回族苗族自治县、赫章县、七星关区)
文山壮族苗族自治州(西畴县、文山市、砚山县、马关县、广南县、麻栗坡县、丘北县、富宁县)
鞍山市(海城市、铁东区、岫岩满族自治县、千山区、台安县、立山区、铁西区)
吉安市(万安县、吉水县、井冈山市、吉州区、泰和县、青原区、永新县、永丰县、新干县、安福县、峡江县、遂川县、吉安县)
贵阳市(花溪区、修文县、息烽县、乌当区、南明区、白云区、云岩区、清镇市、观山湖区、开阳县)
恩施土家族苗族自治州(利川市、恩施市、来凤县、巴东县、宣恩县、建始县、咸丰县、鹤峰县)
吉林市(桦甸市、龙潭区、船营区、蛟河市、永吉县、磐石市、丰满区、舒兰市、昌邑区)
绍兴市(新昌县、越城区、诸暨市、柯桥区、上虞区、嵊州市)
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来源：中国房地产报
“
市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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